Co všechno obsahuje splátka hypotéky a jak se její výše počítá?
Neuvěřitelné fakta, které jste potřebovali vědět!
Hypoteční úvěr je v současné době jednou z nejčastějších možností, jak si pořídit vlastní nemovitost. Našetřit miliony není snadné, i když jde o dlouhodobý závazek, na jeho konci čeká odměna v podobě vlastnictví nemovitosti. Jak ale banky počítají výši splátky za úvěr a co všechno je v ní započteno?
Když se řekne hypotéka
Hypotéka je, jak jsme už zmínili, dlouhodobý závazek. Splácet ji nejspíš budete mnoho let, často víc než 20. Veškeré podmínky včetně práv a povinností smluvních stan definuje úvěrová smlouva, která je docela obsáhlá a obsahuje celou řadu pojmů, které sice možná znáte, ale co přesně znamenají, to už nevíte. Jak byste také mohli, když si hypotéku někteří za život nesjednají vůbec, jiní jednou, maximálně dvakrát? I to je jeden z důvodů, proč se vyplatí přizvat si na pomoc se sjednáním hypotečního specialistu, který vás procesem provede a vše vám vysvětlí.
Malý slovníček pojmů
Abyste si ale nepřipadali tak úplně špatně, ty nejdůležitější pojmy si vysvětlíme i tady.
- Úroková sazba, což není nic jiného než cena za půjčené peníze. Udává se v procentech a říká nám, o kolik se navýší za konkrétní dobu vypůjčená částka.
- Jistinou se rozumí základ půjčky od banky, neobsahuje žádné poplatky ani úroky.
- Splátka je pravidelná peněžitá platba v předem domluvené výši, kterou jako dlužník splácíte svůj dluh.
- Fixace hypotéky, tedy smluvní období, po které se vám nezmění úroková sazba. Banka vám ji po celou dobu fixace garantuje.
- Anuitní splácení znamená pravidelnou splátku úvěru, která obsahuje úrok i splátku jistiny.
- Hypoteční zástavní právo slouží k zajištění úvěru, zástavní právo na nemovitost je jeho nedílnou součástí.
- LTV, DTI jsou úvěrové ukazatele důležité pro sjednání úvěru. LTV vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, DTI pak poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Aktuálně platí u LTV 80 % (pro žadatele do 36 let 90 %), u DTI pak hodnota 8,5 (9,5 pro žadatele do 36 let).
- BRKI je databáze údajů o úvěrových vztazích mezi bankami a jejich klienty.
- RPSN rovná se roční procentní sazba nákladů, která nám ukáže celkové náklady na hypotéku a umožní nám porovnat nabídky jednotlivých institucí. Čím je RPSN nižší, tím je úvěr výhodnější.
Vše začne žádostí o hypotéku
Možná už víte, jakou nemovitost si chcete pořídit, možná jste si už na hypoteční kalkulačce spočítali, kolik vám banka zhruba půjčí a tomu výběr přizpůsobili. Následuje žádost o hypotéku, při které po vás banka bude chtít předložit celou řadu informací, na jejichž základě se rozhodne, zda vám půjčí a kolik.
Výše poskytnutého úvěru vychází z posouzení vaší bonity, banky při ní sledují vaši platební historii i to, jaké jsou vaše příjmy a odkud pochází. Čím vyšší bude vaše bonita, tím lepší podmínky vám banka může nabídnout. Banky se přitom drží už výše zmíněných limitů nastavených ČNB, a to LTV a DTI.
Jak vysoká bude splátka a jaké jsou možnosti splácení?
Výši splátky za vás vypočítá banka, odvíjí se jak od toho, kolik si půjčujete, tak od doby splatnosti úvěru a výše roční úrokové sazby. Banky vám nabídnou i různě dlouhou dobu fixace, většinou jde o 3, 5, 7 nebo 10 let. A možnosti splácení? V podstatě je jen jedna, a to anuitní splácení hypotéky, kdy se výše splátky nemění po celou dobu fixace úrokové sazby, ve splátce je zahrnutý jak úrok, tak úmor. Vzájemný poměr těchto dvou složek splátky se ale časem mění, ze začátku jde víc na úroky, později pak na splátku jistiny.
Jak se počítají úroky z půjčky a jak úmor?
České banky pracují většinou s německým úrokovým standardem, který počítá při výpočtu úroku s tím, že každý měsíc má 30 dní. V první splátce zaplatíte úrok z celé výše úvěru tak, že se vypočítá jednodenní úrok z půjčené částky a vynásobí se 30. Výsledná částka činí splátku úroků.
Úmor se vypočítá tak, že od stanovené splátky odečtete částku, která jde na úroky, zbytek jde na splátku jistiny. Nesplacená část hypotéky se tak o něco sníží a úrok se v dalších měsících počítá vždy z aktuální nesplacené části.
V praxi to může vypadat následovně. Sjednali jste si hypotéku ve výši 3 milionů korun s úrokovou sazbou 5,99 % a splátkou 17 967 Kč. Jednodenní úrok vypočítáte tak, že 5,99 vydělíte 360 a výsledek pak vynásobíte 3 000 000 Kč. Zjistíte, že jednodenní úrok činí 499,17 Kč, když ho vynásobíte 30, vyjde vám, že úroky jsou v prvním měsíci 14 975 Kč. Když úroky odečtete od sjednané výše splátky, tedy 17 967 Kč, zůstane vám 2 993 Kč, které půjdou na splátku jistiny. Ta se poníží na 2 997 008 Kč. Z této částky se pak bude počítat úrok další měsíc. A tak se vše přepočítává stále dokola až do splacení jistiny.
